有一业内人士说，“大理随便打包一下空气，就能把房子卖好。”显然，这句话并不是空话，依山傍水是大理这座旅游城市的魅力所在，也是众多旅游者在这个享有“东方日内瓦”美誉的城市拥有一套住房作为生活享受的最大理由。为此，大理的房地产商卖的不仅仅是房子，也不仅仅是苍山洱海，更多的卖点是凌驾于苍山洱海之上的文化，这就是大理最大的优势，也是大理旅游地产卖给全世界的可能。闲都大理 大理属低纬度高原型季风气候，季节变化不明显，年温差小，年平均气温15摄氏度左右，冬无严寒夏无酷暑，四季如春，是一个四季都适合旅游的好地方，是中国的“十佳旅游城市”之一。
甚至，有媒体将大理列为中国必须要去的66个地方之一。“大理，是世界广泛公认的一个不用空调的宜居小城，也是一个天然的健康养生磁场。”洱海国际生态城营销总监何洪伟在接受记者采访时表示，大理是一个很让你“闲”下来的城市，在这里，你可以在古城里发呆晒太阳，让时间过得很慢，也可以在洱海边健康养生，让心真正安静下来。正如何总所言，支撑大理旅游市场的是当地独特的山水风光和人文资源，除了闻名世界的苍山洱海和风花雪月的景致外，还有以古城洋人街为代表的休闲文化。作为最重要的经济支柱之一，大理的旅游充分体现了云南旅游的特色，加上丰富的旅游资源、成熟的软硬件设施，使得大理的旅游不会被边缘化。
据统计，2010年大理全州共接待国内游客1216万人次，同比增长25.45%；接待海外游客39万人次，同比增长11.14%；旅游业总收入101.5亿元，同比增长15.61%。与丽江不同，大理缺少浓郁的商业氛围，与大城市不同，大理少了许多喧嚣，却多了一份安宁。“每一个人都能在大理找到属于自己的地方。”据不完全统计，目前在大理停驻时间超过1个月的游客已接近5万人。“如果说，丽江是休闲观光，那么大理就是旅游度假。大理本身就是一个开放型又有包容性的旅游城市。也正因为如此，目前除北京之外，大理成为了艺人聚集度最高的城市。” 昆明中原地产战略发展部策划经理王华说，大理除了生活成本较低，还拥有宜人的气候，原生态的文化，这也是诸多名人墨客选择隐居大理最主要原因。
如李亚鹏在大理为王菲举办生日，画家赵青与舞蹈家杨丽萍的玻璃屋，艺术家凌峰的湖岛人家，还有成龙的御用大导演—唐季礼与大理的情结等。养生地产 “大理好风光，世界同分享。”已经不仅仅是一句宣传口号，如今正慢慢变成现实，大理也不再是云南的大理，而是全世界的大理。而实际上，旅游只是大理风光的一种“卖”法，大理完全可凭借秀丽山水和宜人气候，开发养生地产，把休闲度假的房产营销到全国、全世界，从而实现自然资源的经济效益最大化。清华大学客座教授曾宪斌在中国（云南）首届旅游地产大理论坛上曾提出“云南要打造旅游休闲之都，向国际化、复合化、多元化迈进”的建议，在这一点上，被评为2010年十大健康养生楼盘的洱海国际生态城，或许更能准确把握云南旅游地产未来的发展方向。
“大理是一个天然的健康养生磁场！在2010年，大理被中国主流媒体评为中国10大宜居小城，养生价值获得广泛认可。” 洱海国际生态城营销总监何洪伟说，洱海国际生态城紧靠洱海，每立方厘米负氧离子高达近万个，是城市中的几十倍，负氧离子对净化血液改善呼吸功能、促进新陈代谢有着显著的作用，而海边的气温与湿度则是最适合老人的养生环境，因此具有很高的养生居住价值。所谓养生地产，就是凭借优越的生态景观资源和气候条件，在具备宜居条件的区域将养生、保健理念渗透到房地产开发中，通过生态环境、建筑科学、服务设施和物业管理的资源整合，开发建设具有对身心健康有改善和促进意义的房地产开发形式。
据了解，为了让自然山水和度假生活相得益彰，洱海国际生态城建设了养生度假配套，充分展现了项目的养生精髓。其规划中的半岛财富中心，是一个集购物、娱乐等功能于一体的商业都心，带来国际化繁华品质的生活；而九大全能运动公园，囊括了游泳池、网球场等9大场馆，让休闲和养生结为一体。此外，洱海生态城将创建大理乃至云南第一个帆船俱乐部，让爱好冲浪的度假者穿梭于海浪之中；在SPA水疗会所，国际级的顶尖养生享乐，可以让度假者放松身心；五星国际影院，为度假者带来全新的影视享受；而洱海渔村情调街区，则带来大理民族美食的饕餮盛宴。当然，在环海商业街区，项目还引入了酒吧、潮流商店，打造出休闲度假商业。
可以说，洱海国际生态城包容了社交、美食、娱乐、商业、养生、休闲、运动、健身等强大的配套功能，将构筑出悠闲自在的度假领地。价值洼地 海南改革发展研究院海南所所长夏峰在一次论坛中表示，“目前中国中等收入群体大概23%左右，未来“十二五”时期大概会以1到1.5个百分点的速度提升。”那么，按此计算：中国有购买力的人每年大概有一千万，如果其中有10%的中等收入群体选择在云南置业，每年就会有十万人选择来云南购房。“到大理去避寒，到大理去避暑” 这是一个趋势，已经成为众多游客心中的向往。当财富和交通不再是问题，大理山水的价值也就变得越来越大，不可替代性也就越来越明显。
如果有三分之一的人选择闲都大理，那么，将造就出大理楼市怎样的繁荣？事实上，有人看到了大理的这种发展潜力，众多外来知名地产企业掘金大理，就是最好的说明。诸如，上市公司上实集团在大理开发450亩的洱海庄园；花样年入驻下关，并在沃尔玛旁开发建设艺墅花乡；新大陆集团进驻海东片区开发13万平洱海传奇；香港五洲国际集团斥资50亿元打造130万平体量的五洲国际商贸城。然而，不仅仅只是外地企业，云南本土的知名房企也开始了大理的布局——云南城投进驻大理海东片区之后，收购了中建旗下两个大理项目；城建股份与悦榕集团联手打造大理论坛；银海地产、实力集团、俊发地产纷纷进驻大理……大理房地产市场的价值洼地已经被精明的开发商看到。
近日，大理州委常委、常务副州长马建全在北京召开的第七届中国金融年会上说，大理自古以来就是滇西的经济中心、文化旅游中心、交通枢纽和物资集散地。随着泛亚铁路的建成，大理必将成为中国连结东盟陆路上必经的战略通道，是中国面向西南开放桥头堡的前沿。随着云南旅游二次创业的不断深入和云南省滇西中心城市建设的推进，大理以房地产、旅游等为主的现代服务业的发展潜力也正在显现。“大理，大山大水，天生丽质、历史名城，又是从古至今交通要道，是全国目前仅存的价值洼地。” 云南花万里房地产开发有限公司营销策划负责人解鑫表示，在滇西中心城市建设的战略规划下，大理房地产市场还处于起步阶段，具有很大的发展空间。
同时，在房价高企，政策调控不断的当下，对诸如大理等不受政策影响的城市而言，将是一个良好的发展机遇。根据未来高铁的建设情况，从昆明到大理的城市列车开通之后仅需2个小时，昆明城市精英下班去大理看海、享受山水度假养生生活的美好愿望正在成为现实。而从价格上看，洱海国际生态城的价格大约在8000-10000元不等，几乎等同昆明三环边普通住宅的价格水平，相对于海南的房价水平，大理的房价还有很大的上涨空间。城市营销 同样，走进来和营销出去，都是对市场的开拓和对资源的深度挖掘。对于地产企业和当地政府而言，对大理州以外的市场有着巨大的渴望，尤其是高端旅游地产项目，因受本地有限的消费能力的限制，异地营销成为了一致看齐的方向，也成为了众多房企的“规定动作”。
从2003年到2007年里，大理有近10个别墅项目进入昆明市场，部分已经进军全国市场。而从2009年开始，，大理更多旅游地产项目就开始开辟更为广阔的外销渠道。尤其在今年昆明春交会上，来自大理的旅游地产项目比例占了外来参展项目的一半，从初衷上来看，这些项目大部分都抱有以“昆明为基点，辐射全国”的营销思路。其中，最具代表的洱海国际生态城项目，除在昆明设立营销中心外，在上海、深圳等多个一线城市也设立了接待点。据不完全统计，大理目前在售的项目旅游地产项目中，至少有60%的客源属于大理以外，而比例最高的高达80%。诸多旅游地产项目在外销的路上也是一路的艰辛和坎坷。
感通别墅是大理房地产市场上最早进行外销的项目之一，也是很会利用每一个城市的房产展销会的旅游地产项目。但从实际效果来看，感通别墅不是每次异地展销都有成交。据了解，在2011年昆明春交会上，感通别墅花耗几十万却没有卖出一套房子。虽然创下了展销历史新低，但并未影响到项目继续参加各大城市房产展销活动。据了解，目前旅游地产的外销模式都相对简单，一种就是在外地某城市设立营销接待点；另一种是通过外地展销推广。整体而言，由于外销项目往往都是单独作战，无法形成集群效应，营销渠道相对单一，所形成的影响力相对有限。大理新大陆房地产有限公司营销部经理谢晓彬指出，“目前旅游地产项目外销渠道单一，不成体系也不成规模，企业单一作战，没能形成集群效应，影响力有限。
” 云南花万里房地产开发有限公司营销策划负责人解鑫也表示，大理城市的名片定位不够，城市的价值无法充分凸显，自然房价的溢价较小。同时，解鑫建议，大理的发展应该放在全国的位置上去，在城市包装、推广宣传渠道上多下功夫。大理新大陆房地产有限公司营销部经理谢晓彬表示，大理的房产企业应该形成合力开拓市场的思想，思路清晰的走出去。整体而言，对大理这样的西部山水城市来说，生态和人文环境是最重要的资源，发展旅游几乎是这类城市的不二选择。而在云南旅游二次创业的不断深入和滇西中心城市的建设目标下，大理的旅游地产大有可为，而冲出地域限制，进攻全国市场，将旅游地产卖给全世界，这是大理房地产发展的必由之路。
文章转自：http://house.focus.cn/news/2011-05-25/1315131.html；